実家の相続で兄弟が揉めない分け方　「とりあえず共有」が危ない理由【2026】

「遺産といっても、実家くらいしかない。兄は住み続けたいと言い、自分は売って分けたい。どうすればいいのか分からない」

親が亡くなったあと、こうした悩みを抱える兄弟はとても多くいます。現金なら1円単位で分けられますが、家は1つしかありません。それが、実家の相続で兄弟がもめる一番の原因です。

話がまとまらないと、「とりあえず兄弟の共有名義にしておこう」という結論になりがちです。しかし実は、この「とりあえず共有」が、数年後にもっと大きなトラブルを生むことがあります。

この記事では、実家の4つの分け方と選び方、共有が危ない理由、代償金の決め方や売るときの税金の特例まで、順番にやさしく解説します。

結論｜実家の分け方は4つ。「とりあえず共有」は最後の手段

実家の分け方は、大きく4つあります。

分け方	どうするか	向いているケース	注意点
現物分割	実家は兄、預貯金は弟のように、財産ごとに分ける	実家以外にも同じくらいの財産がある	実家以外の財産が少ないと不公平になる
代償分割	1人が実家を相続し、ほかの兄弟にお金（代償金）を払う	実家に住み続けたい人がいる	住む人に代償金を払うお金が必要
換価分割	実家を売り、売ったお金を分ける	誰も住む予定がない	売るまでに時間と手間がかかる
共有	兄弟の共有名義で相続する	近いうちに全員で売ることが決まっている	売る・貸す・建て替えるたびに全員の同意が必要

選び方のポイントはシンプルです。

• 1. 実家に住み続けたい人がいる：代償分割（または現物分割）を検討する
• 2. 誰も住む予定がない：換価分割を検討する
• 3. どちらも決められない：共有は最後の手段。期限を決めて話し合いを続ける

遺産の分け方は、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で自由に決められます。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所に分割を求めることができます。
（出典：e-Gov法令検索「民法」第907条）

共有にすると何が起きる？売るにも全員の同意が必要

実家を兄弟の共有にすると、次の3つの場面で困ることになります。

困る場面	何が起きるか
売る・建て替えるとき	共有者全員の同意が必要。1人でも反対すると進まない
共有者が亡くなったとき	その配偶者や子が共有者に加わり、人数がどんどん増えていく
話し合いがまとまらないとき	最終的には、裁判所に分割を求めることになる

1つ目の「全員の同意」は、民法で決められています。各共有者は、ほかの共有者の同意がなければ、共有物に変更を加えることができません。
（出典：e-Gov法令検索「民法」第251条）

裁判所に分割を求めるとどうなる？

共有者の話し合いがまとまらないときは、裁判所に分割を求めることができます。裁判所が命じる分け方は、次の3つです。

	裁判所が命じる分け方	実家の場合のイメージ
1	現物で分ける	土地を線引きして分ける（家が建っていると難しい）
2	1人が持分を取得し、ほかの共有者にお金を払う	住んでいる兄弟が実家を取得し、ほかの兄弟に代わりのお金を払う
3	競売で売ったお金を分ける	1・2が難しい場合。相場より安く売れてしまうことがある

（出典：e-Gov法令検索「民法」第258条）

裁判まで進むと、時間も費用もかかります。共有にしたことで、かえって話し合いより厳しい結果になることもあるのです。

この相談者の兄弟は、すでに50代後半から60代です。共有にしたときは仲が良くても、年月がたつと考え方や家計の事情は変わります。「1人が反対するだけで動かせない」というのは、共有のもっとも典型的なトラブルです。

住みたい人がいるなら「代償分割」。代償金の決め方

兄弟の1人が実家に住み続けたい場合は、代償分割が基本になります。実家を相続する人が、ほかの兄弟に代わりのお金（代償金）を払う方法です。

回答のとおり、代償金の金額に法律の決まりはありません。だからこそ、実家をいくらと評価するかで揉めやすくなります。家の評価額には、主に3つの物差しがあります。

評価の物差し	内容	金額の傾向
実勢価格（時価）	実際に売れる値段。不動産会社の査定などで確認する	最も高くなりやすい
路線価	国税庁が相続税の計算のために公表する土地の価格	実勢価格より低めになりやすい
固定資産税評価額	固定資産税の計算に使う価格	路線価よりさらに低めになりやすい

住む側は低い評価額、受け取る側は高い評価額を主張しがちです。話し合いの最初に「どの物差しで評価するか」を全員でそろえておくと、金額の議論がずっと進めやすくなります。

代償分割をした場合の相続税は、実家を相続した人は実家の評価額から払った代償金を差し引いた額、代償金を受け取った人はその代償金の額をもとに計算します。
（出典：国税庁「No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算」）

誰も住まないなら「換価分割」。空き家の3,000万円控除を確認

誰も実家に住む予定がない場合は、売って分ける換価分割が、もっとも公平で分かりやすい方法です。

売るなら「空き家の3,000万円控除」が使えるか確認する

実家を売って利益が出ると、所得税・住民税がかかります。

ただし、親が1人で住んでいた古い家なら、売った利益から最高3,000万円を差し引ける特例（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除）を使えることがあります。

使えるかどうかは、次の4つで確認できます。

	チェック項目	内容
1	建てた時期	昭和56年5月31日以前に建てられた家
2	住んでいた人	亡くなる直前、親以外に住んでいた人がいない
3	売る期限	相続から3年後の年末まで（例：2026年5月に相続なら2029年12月31日まで）
4	売る金額	売却代金が1億円以下

（出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

兄弟で売るときの注意点

注意点	どうなるか
3人以上で実家を相続した	令和6年1月1日以後の売却では、控除の上限が3,000万円から2,000万円に下がる
売るまでの間に誰かが住んだ・人に貸した	特例が使えなくなる

（出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

⚠️「とりあえず空き家のまま様子を見る」と、3年の期限はあっという間に過ぎます⚠️

売る方向で兄弟の意見がそろっているなら、早めに動くほど有利です。

決めずに放置するとどうなる？3年と10年の期限

「話し合うと揉めそうだから」と実家をそのままにしておくと、法律上の期限に追われることになります。

期限	内容
相続を知ってから3年以内	相続登記の申請が義務。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象
相続開始から10年	原則として、特別受益や寄与分を主張できなくなる
相続開始から10年経過後	遺産として共有している持分について、原則として共有物分割の手続きで分けられるようになる

（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、e-Gov法令検索「民法」第904条の3・第258条の2）

令和6年4月1日より前に相続した不動産でも、相続登記をしていなければ義務化の対象です。その場合は、令和9年3月31日までに登記をする必要があります。
（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）

ほかの相続手続きの期限は「相続手続きの期限一覧」でまとめています。

話し合いがまとまらないときの進め方

兄弟だけで話し合っても実家の分け方が決まらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用できます。調停では、調停委員が間に入って、それぞれの言い分を聞きながら解決を目指します。
（出典：裁判所「遺産分割調停」）

調停の具体的な流れは「遺産分割調停の流れ」で詳しく解説しています。

次のようなケースでは、調停を申し立てる前に、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

相談すべきケース	理由
代償金の金額で折り合わない	不動産の評価方法をめぐる主張の整理が必要
実家に住む兄弟が話し合いに応じない	調停の申立てを検討する必要がある
すでに共有名義になっていて、1人が売却に反対している	共有物分割の手続きが必要になることがある
親の生前に兄弟の1人が多額の援助を受けていた	特別受益として取り分を調整できる可能性がある

よくある質問

代償金を分割払いにすることはできますか？

相続人全員が合意すれば可能です。遺産の分け方は話し合いで自由に決められるため、代償金の金額や支払い方法も全員の合意で決められます。
（出典：e-Gov法令検索「民法」第907条）
支払いが滞ったときに備え、金額・回数・期限を遺産分割協議書に明記しておきましょう。

実家を誰も相続したくない場合はどうすればいいですか？

売却する（換価分割）ほかに、相続放棄をする方法もあります。ただし相続放棄をすると、実家だけでなく預貯金などすべての財産を受け取れなくなります。兄弟の1人だけが放棄した場合の影響は「相続放棄は兄弟一人だけでもできる？」で解説しています。

親が生きているうちにできることはありますか？

親に遺言書を書いてもらい、実家を誰が相続するか、代わりにほかの兄弟に何を渡すかを決めておくのが効果的です。親の意思がはっきりしていれば、兄弟の話し合いはずっとスムーズになります。

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本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的アドバイスではありません。具体的なご相談は専門家にお問い合わせください。